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未来20年“买房”还是“卖房”?楼市轮廓已现,3大趋势透露答 发布时间:2019-11-01 20:04:33 人气:4470

不同的人对房子有不同的感觉。那些提前买房的人希望房价会上涨一段时间。毕竟,房价的上涨与家庭财富直接相关。如果你还没有买房子,自然你希望房价早点下跌。只有那时你才能更容易地买房子。事实上,这样的想法是人之常情,没有对错之分,但影响房价走势的因素是复杂的,往往不是所有人的想法都能很快实现。笔者认为,在众多影响房价的因素中,决定性因素归根结底是两点,即政策和经济方面的趋势。

近三年来,受这两个因素的影响,房地产市场狂欢的大幕开始慢慢落下:从政策角度看,限购限销等短期政策与租赁市场和共同产权等长期机制同步推进,房地产价格反弹能力减弱;从经济角度来看,国家不想依靠房地产来刺激经济。经济正从高速阶段向高质量阶段过渡。房地产正慢慢到达转型的十字路口。面对这些变化,不仅购房者为是否买房而苦苦挣扎,业内专家学者也有不同意见。那么,你认为在货币持续贬值和缺乏投资渠道的情况下,加上目前房地产市场的这些变化,房屋还会是保值增值的手段吗?作者认为,在未来20年,三种可能的趋势揭示了答案。

在未来20年,房地产行业将有三种可能的趋势。

首先,房地产行业迎来了“第二次房改”。加快建立商品房和经济适用房两大体系,“住与住”逐步实现。

从1998年进入商品房时代,在过去的20年里,我国人均住房面积达到40平方米,人均住房单位达到1.1个单位,留下了住房的整体短缺。但与此同时,随着商品属性的扩大,房价也在一路上涨。据统计,1998年全国商品房平均售价为1854元,2006年超过3000元,2012年超过5000元,2018年达到8529元。换句话说,在过去的20年里,全国平均房价上涨了4.6倍。

现阶段,为了控制高房价,除了限购限销等措施外,国家正在加快建立多主体供应、多渠道保障的现代住房制度。目前,深圳已经率先开展“第二次房改”。今后,政府将把补贴住房的比例提高到60%,剩下的40%留给市场。此外,北京、上海、成都、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、长春等16个城市已被确定为租赁市场发展试点城市。与此同时,北京、上海、深圳、成都、南京、珠海、佛山等城市也开始了共有住房试点项目。笔者认为,通过这一系列行动,“双轨”住房模式已经牢固确立,未来20年的房地产市场轮廓基本清晰。

第二,城市化正开始进入下半年,房地产市场进一步分化,住房市场也将经历从数量到质量的变化。

随着城市化进入下半年,未来20年将是房地产市场的转折点。根据国家统计局的数据,截至2018年底,常住人口的城市化率为59.8%,登记人口的城市化率为43.7%。根据过去五年1.2%的年平均增长率,要达到户籍城市化水平的70%需要20年左右的时间。此外,根据最新的城市发展政策,大都市区和城市群是下半年的主要特征。任泽平还表示,未来新增2亿人口中的80%将流入全国19个大都市和城市群,这意味着房地产市场将进一步分化。

此外,关于未来20年的房地产走势,住房和建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示,房地产市场将经历三个阶段,从1978年到1998年,这是第一阶段,人均居住面积不断提高。从1998年到2018年,这是第二阶段,人均住房单元数量在增加。从2018年到2038年,这是第三个阶段,人们开始关注房子的质量。因此,笔者认为,在未来20年里,对新居民的需求和住房所有权的提高并不罕见,总之,大都市和城市群的优质住房供应无疑仍有很大的保存和增值空间。

曹王德

第三,经济转向高质量,发展重点转向科技创新和现代服务业,房地产主导的时代正在慢慢结束。

人们普遍认为,超过5%的国内生产总值可以被视为支柱产业,而中国目前的房地产业约占国内生产总值的15%,其重要性不言而喻。然而,许多与房地产相关的行业也占用了大量的资源和资本,随着时间的推移,对其他房地产行业产生了挤压效应。现在,随着经济从高速向高质量转变,国家不断加大产业结构的优化和调整,也明显停止了将房地产作为刺激经济的短期手段。笔者认为,这意味着未来国内生产总值将逐渐减少对房地产业的依赖,其他行业将获得更大的发展空间。

面对全球产业竞争形势,曹王德表示,制造业是最大的国际竞争力。马云说,在未来20到30年,中国的发展将依赖于互联网金融和实体经济。在我看来,曹王德和马云站得相对较高,所以他们一定比普通人看得更远。因此,根据两位领导人的观点,高质量将成为未来20年的发展主题。其中,科技创新、制造业等实体产业将是刺激经济的重中之重,国家目前正在调整和优化产业结构。综上所述,房地产过热的局面必须得到抑制,房地产主导的时代将逐渐结束。

在接下来的20年里,房子仍然是最好的树篱吗?基于这三个趋势,作者提出了三点看法

1.随着房地产市场的分化,未来将会出现"高价房"和"绿色房"并存的局面。买房子还是卖房子取决于城市。

如上所述,未来新人口将主要流向19个城市群和大都市地区,因此这里的房价很有可能稳步适度上涨。如果有自住的需求,人们可以考虑买房,而对于投资,人们可以战胜通货膨胀。另一方面,对于产业结构不合理、人口外流的城市,房价很难有大的上涨空间。对于这样的城市,重点应该放在市场流动性和房屋流动性上,而不是盲目囤积房屋。退一步说,如果你要持有房地产,不要贪得无厌,但要注意房子的质量;如果你不考虑投资房地产,随着财务管理行业的发展,投资财务管理将是未来的一个好选择。总而言之,盲目买房并获得稳定利润的阶段已经结束。

2.随着租赁市场的发展和成熟,在是否买房的问题上,赢家和输家可能不再有区别。

在房价长期保持稳定的趋势下,那些已经买房的人可能无法再次体会到房价大幅上涨带来的资产繁荣,但不可否认的是,房价能够给家庭带来归属感,这也是最基本的需求。对于那些没有买房的人来说,虽然他们可能面临租金上涨和存款贬值的可能性,但他们也避免了生活中盲目负债的压力,随着租赁市场的发展和成熟,安心租房不再是一个难题。因此,笔者认为,房地产市场的轮廓基本上是现在。将来,在是否买房的问题上,赢家和输家之间可能不再有分歧。因此,我们不应该以过去的眼光看待房地产市场的变化。

3.在未来20年里,房地产市场的轮廓已经基本显现。随着房地产逐渐告别狂欢节,这些“东西”可能会变得越来越珍贵。

不可否认,房地产在刺激经济、满足需求和改善城市面貌方面发挥了巨大作用,但也挤压了消费和实体。因此,随着产业结构的优化和调整,房地产可能会逐渐告别狂欢节。事实上,目前住房过剩。随着房产税和空置税的出台,未来可能会有越来越多的闲置房屋投入市场,因此在20年后,房屋将不再稀少。那么,什么可能变得更珍贵呢?马云说这是空气、水和安全的食物。任郑飞说这是孩子们的教育和个人能力。在我看来,除了马云和任郑飞提到的“东西”,还有一个无形的东西会变得越来越重要,那就是一个人的信用。

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