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美股新股前瞻︱长租公寓第一股 青客(QK.US)“抢跑”的信 发布时间:2019-10-23 14:45:50 人气:2314

蛋壳和免费ipo的消息已经在市场上流传很久了,但qk.us是如何“突破一半大关”,先向证交会提交招股说明书,申请在纳斯达克上市,希望筹集到1亿美元。

但是在匆忙的背后,青科的现状并不乐观。尽管2018年青科在中国品牌长期租赁公寓运营商中排名第三,拥有91,200间可出租客房,但与第一和第二名相比差距明显。同期第一名和第二名的可出租客房数量分别为427,700间和197,500间,迫切需要扩大绿色顾客的数量,以避免差距进一步扩大。

然而,高额债务让青科的扩张“到了极限”在2018财年(截至9月30日),青科的资产负债率高达143.8%,经营活动的净现金流继续为负。在2018财年,青科公布了1.17亿英镑的资金外流,同比增长166%。

与此同时,该公司的亏损继续扩大。2018财年亏损翻了一番,达到4.99亿元,截至2019年6月30日的9个月亏损3.73亿元,同比增长15%。

基本面是这样的,如果没有适当的估值,即使是第一批长期公寓,也很难赢得市场认可。有了这样的财力,青科先上市的信心在哪里?

品牌长期租赁公寓的重资产运营

事实上,对于长期公寓运营商来说,目前的长期公寓行业就像一朵玫瑰,好看但“带刺”。

美妙之处在于,在强有力的政策支持下,长期出租公寓只是一种必然和趋势。根据中国洞察咨询公司的数据,到2018年,中国的长期租户渗透率将为17.2%,相比之下,美国为31.2%,英国为37%,日本为38.7%,德国为55%,仍有很大的增长空间。

然而,品牌长期租赁公寓并没有脱离重资本的范畴,而是诞生于传统的c2c模式。目前,它们主要分为两种类型:一是房地产公司经营有自己物业的长期租赁公寓;另一种是从房东那里租房间,装修后再租给顾客。青科属于后者。

虽然从房东那里租用房间经营长期公寓比经营房地产商业地产的资产要轻,但核心问题是长期公寓的经营者需要花很多钱来租房和装修,当月向客户收取的租金很难弥补目前的支出。为了保持规模扩张,需要更多的资金,从而使这种模式下的长期公寓也呈现出“刺”的重资产属性。

因此,房屋的租金和装修成本已成为最大的运营成本,这也是所有长期公寓玩家面临的难题。2017财年、2018财年和2019财年前三个季度,青科的运营成本分别占总收入的104.8%、100.9%和106.8%,同期租赁成本和装修成本占运营成本的近90%。

分期付款占总租金的60%以上。

如何在资产导向模式下实现规模的快速扩张,是每一个长期租赁公寓的参与者都在思考的问题。提前还款和租赁贷款由此诞生。预付是通过一定的折扣提前锁定承租人的租金,以实现租金的快速返还。青科租户至少提前6个月享受5%的租金折扣,至少提前12个月享受10%的租金折扣。

租赁贷款(Reign loan)是指租户通过长期租赁公寓经营者与金融机构合作提供的分期贷款支付租金。这种模式表面上是租赁关系,但实际上是租户和金融机构之间的信用关系。

在市场上,有经营者将租户与金融机构联系起来,而没有警告租户风险,有些产品利率更高,从而增加了租户的还款风险。在这种模式下,运营商可以使用分期付款的收入进行装修和购买公寓。截至2019年6月30日,青科已与11家金融机构合作,其中65.2%的租户租金以分期付款方式支付。

2019年前三季度,清科预付租金折扣前的租金总额为8.47亿元,按65.2%计算,分期付款的租金总额为5.52亿元。租户分期付款无疑会在一定程度上缓解青科的财务压力,但在签署协议前,是否有租户已充分了解风险?否则,这将成为影响公司品牌的一道暗光。

膨胀速度减慢了。

从主要经营指标来看,在2018财年快速扩张后,青科的扩张在2019财年前三个季度放缓。

在2018财年,合同公寓数量、可用公寓数量和合同租赁单元数量均增长了90%以上,而装修中的租赁单元数量增长了近200%,实现了全面扩张。

然而,截至2019财年前三个季度,增速全面放缓,尤其是正在装修的租赁单元数量同比下降逾90%。值得注意的是,每个租赁单元的平均装修成本继续下降,在2019财年前三个季度下降了25%,这是由于规模扩大导致边际成本下降。

为了保持快速扩张后的入住率,青科在2019财年前三个季度下调租金,导致租金利差同比下降5.6%,至25.1%,但同期平均入住率下降1.1%。

与此同时,性能也显示出相应的变化。随着扩张放缓,2019财年前三个季度的收入为51.43%,增长下降了近20个百分点。总运营成本和费用增速放缓,但本期净亏损为3.73亿英镑,高于2018财年同期,主要是因为折旧和摊销费用同比增长近50%。

在扩张踩下“刹车”后,青科的资产负债率也从2018财年的143.8%降至132.7%,降幅为11.1%。

运营效率无法弥补规模劣势

为了显示其优势,青科将2018年的部分经营指标与国内主要分散品牌的长期公寓运营商进行了比较。其中,青科2018年租金利差为30%,远高于同行。然而,如上所述,2019财年前三个季度,青科的租金利差降至25.1%,差距逐渐缩小。

此外,与同行相比,青科在与房东签订的平均租赁期限、平均月末租金、每位经理管理的租赁单元数量、每位租户的购置成本四个主要指标上表现出一定优势,表明青科在运营效率上优于同行。

然而,这并不能掩盖青科的缺陷。首先是规模上的差异。2018年,青科的可出租客房数量为91,200间,远远落后于该行业的第一批427,700间和第二批192,500间。落后的规模意味着品牌之间的差异。租赁不是冲动消费,由于租户对质量的需求,运营商会更加关注他们的品牌。这也是年轻游客急于赢得长期租赁公寓第一名的原因之一。

其次,由于长期公寓的规模和沉重的资产属性的限制,很难看到短期和中期的盈利前景,并且随着市场的扩大,亏损将继续扩大。因为在短期和中期,很难改变租金和装修的高支出模式。

青科公寓创始人金光杰(Jin Guangjie)曾表示,12万套公寓是盈亏平衡点,青科离这个目标还有一段距离。此外,该公司的债务仍然很高,在2019财年前三个季度达到132.7%。即使上市后债务压力得以缓解,青科的扩张仍将受到阻碍。

资料来源:智通财经

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