新闻信息
您所在的位置:乐义信息门户网 > 综合 > 广东法院对历史遗留违法建筑的裁判规则
广东法院对历史遗留违法建筑的裁判规则 发布时间:2019-10-23 14:27:32 人气:1990

作者:阎于丹李群,广东丹竹律师事务所

顾名思义,历史遗留下来的非法建筑是特定历史条件下的非法建筑。众所周知,广东省作为改革开放的前沿,经济特区的发展催生了大量的违法建筑,尤其是深圳。目前,广东省历史遗留下来的非法建筑数量惊人。政府部门已经为这些建筑发布了许多规范性文件。既然违法建筑是违法的,那么违法建筑的租赁或销售合同是否会因违反法律法规而无效?人民法院要求合同当事人确认合同无效,应当如何处理?如果合同被确认为无效,无效合同的后果应该一起处理吗?在司法实践中,法院对此类问题有不同意见。详情请参考以下相关案例:

案例1:李华珍和廖兴宇

初审法院和案件编号。一审:深圳市龙岗区法院(2012)深龙发民三子楚第1638号

二审:广东省深圳市中级人民法院(2014)沈重法钟芳字第20025号

再审:广东省高级法院(2016)闵月载第488号

[裁判的观点]

一审法院:涉案房屋是建在农村宅基地上的房屋,依法不得转让给本集体经济组织以外的成员。廖兴宇、廖景梅、李华珍签署的《房屋转让协议》违反法律规定,应视为无效。双方表示,在本案中,他们不需要就合同无效的后果提出具体要求,并愿意要求获得一审法院批准的其他相关权利。(合同无效)

二审法院:由于涉案财产没有办理建设申请和审批手续,也没有获得政府有关部门的批准,因此,从现有证据来看,涉案财产应被视为违法建设。中国城市房地产管理法规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。廖兴宇、廖敬梅、李华珍转让了法律不允许转让的房地产,并以合法形式掩盖了非法目的。他们违反了法律,应该被视为无效。第一次试验的结果是正确的,第二次试验得以维持。

再审法院:法院认为该案件涉及违法建筑。鉴于本案涉及的房地产正在接受相关行政部门的审查和处理,行政机关审查和处理的不同结果可能会影响合同效力的确定。因此,本案争议应在相关行政管理部门认定并处理涉案房地产后,向人民法院提起诉讼。在行政部门对涉案房地产作出认定前,一审、二审法院受理案件,并进行实质性审判。法院认为本案涉及的房地产买卖合同无效、不适当,检察机关的抗诉意见成立,并得到法院的支持。

案例二:梁启龄与林美荣关于合同无效确认的争议

初审法院和案件编号。一审:广州天河区法院(2014)穗天发民子楚第1877号

二审:广州市中级法院(2016)粤01民宗第2136号

再审:广东省高级法院(2016)闵月申4630

[裁判的观点]

一审法院:法院认为,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,规划主管部门应当根据不同情况进行不同处理。未经行政主管部门处理,人民法院不予受理。在这种情况下,我院分别致函广州天河区房管部门和广州天河区规划部门进行调查。房管部门答复说,本案涉及的宅基地房屋没有登记信息,规划部门答复说,没有本案的宅基地房屋是该房屋的规划建设信息。广州天河区常切新村常切西街写有木门标志的xx。在这种情况下,法院不能确定涉案宅基地房屋的性质,当事人应当向行政主管部门申请办理上述房屋,经行政主管部门处理后方可提起民事诉讼。因此,法院依法驳回了原告的诉讼。

二审法院:经审查,法院认为,根据原审法院的调查,广州天河区房管部门答复说,原审法院称没有所涉宅基地的登记资料,而广州天河区规划部门答复说,原审法院称,所涉宅基地位于广州天河区长切新村长切西街木门标志xx号。因此,涉案房屋没有在行政部门办理规划、备案和审批手续。据此,原法院认为无法确定本案所涉宅基地房屋的性质,并裁定驳回梁启龄的起诉,理由是当事人应首先向主管行政部门申请处理上述房屋。这并没有不当,法院坚持认为。

再审法院:本院认为本案再审审查的重点是梁启龄的起诉是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件。梁启龄、梁琦君、梁李湘、梁润兰、梁启超表示,所涉及的宅基地房屋已经取得了乡镇政府颁发的《建设许可证》,但他们提交的《建设许可证》没有颁发机关的印章。一、二审法院根据本案迄今查明的事实,认为不可能确定本案所涉宅基地的性质。当事人应当先向行政管理部门申请办理。一审判决驳回了梁启龄的诉讼,二审判决维持原判。

案例三:秦观湾与张海先确认合同无效争议案件的初审法院及案件编号

初审法院和案件编号。一审:惠州市惠东县(2017)广东1323民国初年149

二审:惠州市中级人民法院(2017)广东省第十三人民法院3489号

[裁判的观点]

一审法院:一审法院认为,本案争议的首要焦点是如何确定原告文金彩、周耀辉与被告签订的《土地房屋转让协议》的有效性。由于涉案土地和房屋未申请土地证书和房地产证书,也未取得任何房地产权属证书,涉案房地产不享有合法的物权,涉案房地产不具备转让条件。因此,上述协议的内容和形式违反了法律法规的禁止性规定,是无效合同。

第二个重点是:合同无效的处理和责任主体。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条,“合同无效或者被撤销后,因合同而取得的财产应当返还;根据……的规定,合同被确认无效后,双方应相互返还。

二审法院:本院认为,虽然涉案房屋未取得房产证,但上诉人万秦观与被上诉人文金彩、周耀辉签订的处分涉案房屋的《土地房屋转让协议》应视为有效。法院纠正了原审判中认定转让协议无效的错误。此外,由于涉案房屋未取得相关房地产证,无法办理涉案房屋的权属变更,合同无法实际履行,因此《土地房屋转让协议》应予以解除。

[对朱丹的评论]

从上述案例可以看出,目前广东法院对历史遗留下来的违法建筑合同纠纷的审理有不同意见。有“同一个案例和同一个句子”,如案例2。还有“对同一案件的不同判决”,如案件1和案件3。一般来说,对违法建设合同的效力认定有三种判断意见:第一种是违法建设合同违反法律强制性规定,应当无效(案件一的一审、二审意见和案件三的一审意见);二是涉案房屋的性质无法确定,当事人应当先向负责处理案件的行政主管部门提出申请。此类案件不属于人民法院受理范围,起诉被驳回(一、二号案件的再审观点);第三种观点是,合同基于双方的真实意图,应当有效,但应当撤销,因为它不能实际履行(案例3中的第二种观点)。然而,通过案例检索和分析,我们可以大致总结出历史遗留下来的关于违法建筑合同效力认定的两大争议焦点:第一,此类案件是否应当被人民法院受理并做出相应的判决?二.本合同失效后的法律后果和责任。

首先,在回答第一个问题时,我们认为应该坚持“司法对司法,行政对行政”的分权原则。法院驳回了原告的诉求,理由是所涉房屋的性质不清楚,行政部门应首先确认房屋的合法性,然后单独起诉。人民法院作为司法机关,有审查和确认合同效力的法律义务。当事人仅申请判决确认合同效力,法院仅将行政机关的确认作为合同效力诉讼确认的前置程序,存在变相转移其法定职责的嫌疑。

其次,在确定历史遗留下来的违法建筑销售合同的效力时,除了确定效力外,应以确定效力原则为原则。双方是同一集体经济组织成员或者经县级以上人民政府批准,合同可以确定为有效。其他明显违反法律强制性规定的合同,一律视为无效。

最后,关于合同被认定无效后的处理,我们认为,在遵循“不投诉不关注”的民事诉讼原则的同时,如果当事人未能提交处理无效财产返还和损失赔偿的请求,法官可以依法行使解释权,并告知当事人一并提交相关请求。但是,当事人坚持不提出请求的,人民法院不得审查和处理。但是,人民法院恶意串通双方实施损害国家、集体或者第三人利益的民事行为的,应当收回双方取得的财产,并移交国家、集体或者第三人。

相关新闻
最新新闻
新闻边线
© Copyright 2018-2019 unanimocracy.com乐义信息门户网 Inc. All Rights Reserved.